笫48章—新的评估手记（4）（1/2）
无声的雷区
苏念安指尖的钢笔在文件扉页顿了顿，抬眼看向坐在对面沙发上的女人。女人穿着一身剪裁利落的烟灰色西装套裙，头发挽成一丝不苟的低发髻，耳垂上悬着两颗碎钻耳钉，灯光下泛着冷而亮的光。她递过来的名片上印着“星穹建筑设计有限公司 执行董事 姜晚”，字迹清隽，和她本人的气质如出一辙。
“苏总监，久仰大名。”姜晚的声音不高，却带着一种不容置疑的笃定，“星穹这两年扩张得快，项目铺得太开，董事会担心风控这块跟不上，思来想去，还是想请你和你的团队出手。”
苏念安将名片放在桌角，指尖轻轻叩了叩桌面。她创立的念安风险评估工作室，在业内是个异数。没有背靠大集团的资源，也没有老派事务所的资历，全凭一个个项目实打实的口碑站稳脚跟。从初创科技公司的融资风控，到大型地产项目的合规评估，她带着团队啃下的硬骨头不少，最擅长的就是从看似完美的商业蓝图里，揪出那些藏在暗处的雷区。
“姜总应该知道，我们工作室接项目有个规矩。”苏念安身体微微前倾，目光锐利而坦诚，“不做走过场的评估，所有结论都基于实地调研和数据推演，可能会触及一些贵公司不想被触碰的地方。”
姜晚闻言，嘴角勾起一抹浅淡的笑意，那笑意却没抵达眼底：“我要的，就是不走过场的评估。星穹要的是长远发展，不是粉饰太平的报告。”
她抬手，将带来的厚厚一沓资料推到苏念安面前：“这是近三年的项目清单，还有财务报表的精简版。重点是城西的那个文化创意园项目，董事会对它的争议最大，也是这次评估的核心。”
苏念安的目光落在封面上“星穹文创园”几个字上，眸色沉了沉。这个项目她早有耳闻，号称是本市未来的文化新地标，投资数十亿，规划图做得美轮美奂，媒体报道铺天盖地。但越是这样声势浩大的项目，往往越容易藏着看不见的风险。
送走姜晚后，苏念安立刻召集了风险部的核心成员开会。工作室不大，十几个人挤在开放式的办公区里，白板上很快被写满了关键词：土地性质、资金流向、合作方资质、政策变动风险……
“头儿，这个星穹看着光鲜亮丽，我总觉得有点不对劲。”团队里的数据分析员陈默推了推眼镜，手指在键盘上飞快敲击，“我查了下公开信息，他们文创园项目的土地，是五年前从一家破产的制造企业手里拿的，当时的拿地价低得离谱，远低于同期市场价。”
苏念安点头，指尖点在“土地性质”四个字上：“重点查这个。低价拿地的背后，往往牵扯着复杂的历史遗留问题。还有，他们的资金链，报表上显示现金流充裕，但我总觉得太完美了，完美得像刻意做出来的。”
接下来的半个月，苏念安带着团队扎进了星穹文创园的项目里。她们兵分几路，有人去国土局查土地档案，有人去走访项目周边的居民，有人盯着星穹的合作方，还有人没日没夜地分析财务数据。
苏念安亲自去了城西的项目现场。说是文创园，其实还只是一片半拉子工程。几栋主体建筑已经封顶，但外立面的装修停滞不前，工地上只有零星几个工人在看守，风吹过空旷的工地，卷起尘土，带着一股萧瑟的味道。
她找到工地的看守大爷，递了根烟，闲聊起来。大爷嘬着烟，叹了口气：“这项目啊，折腾好几年了。一开始热火朝天的，后来不知道咋的，就停了。听说钱跟不上了？”
苏念安心里咯噔一下，面上却不动声色：“不是说星穹资金很充足吗？”
“充足个啥。”大爷撇撇嘴，“前阵子还有施工队来讨薪呢，闹得挺大，后来被压下去了。这年头，搞房地产的，十个有九个资金链紧张，更别说这种文旅项目了，回本慢得很。”
从工地回来，苏念安立刻给陈默打了电话：“重点查星穹的融资渠道，尤其是文创园项目的资金来源，我怀疑他们有隐性负债。”
陈默那边应了声好，挂了电话就一头扎进了数据的海洋里。苏念安则坐在办公室里，翻看着姜晚给的资料。资料做得很精美，各项数据都挑不出毛病，但越是这样，她越觉得不安。就像一个人穿着一身笔挺的西装，却偏偏露出了不合脚的袜子，细节里藏着破绽。
两天后，陈默拿着一份报告冲进了苏念安的办公室，脸色凝重：“头儿，查到了。星穹的文创园项目，确实有大笔的隐性负债。他们通过信托、私募等渠道融了不少钱，而且这些融资的利率高得吓人，远超行业平均水平。”
苏念安接过报告，翻到融资利率那一页，瞳孔骤然收缩。年化利率百分之十五，这简直是饮鸩止渴。一旦项目回款不及预期，星穹很可能会陷入资不抵债的境地。
“还有更糟的。”陈默咽了口唾沫，“我查到，他们拿地的时候，用了一些非常规的手段。那块地原本是工业用地，要改成商业文旅用地，需要一系列的审批手续。但星穹在手续还没完全办下来的时候，就已经开工建设了。这属于违规建设，一旦被查，项目很可能会被勒令停工，甚至面临巨额罚款。”
苏念安靠在椅背上，闭上了眼睛。她终于明白，姜晚为什么要找她做风险评估了。星穹的这艘船，看似华丽，其实已经千疮百孔，姜晚是想让她找出漏洞，看看还有没有修补的可能。
她立刻给姜晚打了电话，约她见面。
再次见面，是在星穹的会议室里。姜晚依旧是那副从容不迫的样子，只是眼底的疲惫，终究是藏不住了。
苏念安将一份厚厚的评估报告放在她面前，开门见山：“姜总，星穹文创园项目的风险，比我们想象的要大得多。隐性负债、违规建设、市场定位模糊，这三个问题，每一个都足以致命。”
姜晚拿起报告，翻看着，手指微微颤抖。她沉默了很久，才抬起头，声音沙哑：“苏总监，你说的这些，我其实都知道。”
原来，星穹是姜晚一手带起来的公司。她从一个小小的设计师做起，摸爬滚打十几年，才把星穹做到今天的规模。文创园项目是她的心血，也是她的执念。她想做一个真正有文化底蕴的项目，而不是一个单纯圈钱的地产项目。但现实是骨感的，项目投入太大，回款太慢，为了维持项目运转，她不得不铤而走险，高息融资，违规开工。
“我知道这么做很危险。”姜晚的眼眶红了，“但我不甘心。我不想看着自己十几年的心血，毁于一旦。”
苏念安看着眼前这个女人，心里五味杂陈。她见过太多企业家，为了利益不择手段，但姜晚不一样。她的眼里，有野心，更有理想。
“姜总，风险评估不是给项目判死刑，而是找出问题，给出解决方案。”苏念安的声音放缓了些，“隐性负债的问题，可以通过债务重组来解决，和融资方谈判，延长还款期限，降低利率。违规建设的问题，必须立刻停止，补办相关手续，主动向有关部门说明情况，争取从轻处罚。至于市场定位模糊的问题，我们可以重新调研，调整项目规划，突出文创园的特色，吸引真正有实力的商户入驻。”
她顿了顿，继续说道：“当然，这一切的前提是，星穹愿意正视问题，并且有壮士断腕的决心。如果继续粉饰太平，拖延下去，只会万劫不复。”
姜晚看着苏念安，目光里充满了感激。她原以为，苏念安会像其他评估师一样，给出一份冷冰冰的报告，然后一走了之。没想到，她不仅指出了问题，还给出了解决方案。
“苏总监，谢谢你。”姜晚站起身，伸出手，“我知道，这条路很难走，但我愿意试一试。星穹的风险部，以后就拜托你和你的团队了。”
苏念安握住她的手，微微一笑：“我们是合作伙伴，一起面对。”
走出星穹的大楼，夕阳正缓缓落下，将天空染成一片温暖的橘红色。苏念安抬头看了看天，长长地舒了一口气。
她的手机响了，是团队里的小姑娘打来的，语气兴奋：“头儿，刚收到消息，城东的那个科技公司项目，我们的评估报告得到了投资方的高度认可！他们说，以后有项目，还找我们！”
苏念安笑了，眼角眉梢都染上了暖意。她创立风险部的时候，很多人不看好。一个年轻的女人，想在男人主导的风控行业闯出一片天，太难了。但她不信邪，她带着一群志同道合的年轻人，一步一个脚印，用专业和真诚，赢得了客户的信任。
从一个名不见经传的小工作室，到业内口碑载道的风险评估机构，她们走了整整五年。这五年里，她们熬过无数个不眠之夜，啃下无数个硬骨头，也见过无数人性的复杂。但每一次，当她们凭借专业能力，帮客户规避了风险，走出了困境，那种成就感，是任何东西都无法替代的。
苏念安拿出手机，给团队发了一条消息：“今晚聚餐，我请客。”
消息刚发出去，就收到了一连串的回复。
“好耶！头儿大气！”
“我要吃火锅！”
“终于可以放松一下了！”
苏念安看着屏幕上跳跃的文字，嘴角的笑意更深了。她知道，这只是一个开始。未来，还会有更多的项目，更多的挑战，但她不怕。因为她不是一个人在战斗，她的身后，有一支专业、可靠的团队。
晚风轻轻吹过，带着桂花的香气。苏念安深吸一口气，脚步轻快地走向停车场。她的车后座，放着一份刚打印出来的评估报告，封面上写着“星穹文创园项目风险评估及解决方案”。
前路或许有风雨，但只要她们保持清醒的头脑，扎实的专业能力，就一定能在风险的浪潮里，稳稳地掌舵前行。而念安风险评估工作室的名字，也会在一个又一个成功的项目里，被更多人记住，成为行业里一块响当当的金字招牌。
她坐进车里，发动引擎，车子缓缓驶入夕阳的余晖里。后视镜里，星穹的大楼渐渐远去，但苏念安知道，这不是结束，而是一个新的开始。她们和星穹的故事，才刚刚拉开序幕。而她和她的风险部，也会在这条充满挑战的道路上，继续书写属于她们的传
车子驶出星穹大楼的地下停车场时，苏念安的手机震了震，是姜晚发来的一条信息：“苏总监，明早九点，星穹董事会全体成员在顶层会议室等你。”
苏念安指尖在屏幕上顿了顿，回了个“好”字。她知道，这场汇报，才是真正的硬仗。董事会那群人，个个都是在商场上摸爬滚打出来的老狐狸，他们要的不是危言耸听的风险预警，而是能落地的解决方案，是能让星穹这艘摇摇欲坠的船，重新稳住航向的底气。
回到工作室时，已经是晚上八点。办公区里依旧灯火通明，陈默带着几个数据分析员，正围在电脑前，手指在键盘上敲得噼里啪啦响。白板上密密麻麻的公式和数据，被红笔圈出了好几个重点，那是他们熬了几个通宵，才梳理出来的债务重组初步方案。
“头儿，你回来了。”陈默抬头，眼里布满了红血丝，却难掩兴奋，“我们和几家信托公司初步接触了一下，他们对债务展期有兴趣，前提是星穹能拿出足够的抵押物，并且调整项目的盈利模式。”
苏念安放下包，走过去拍了拍他的肩膀：“辛苦了。把方案再细化一下，尤其是抵押物的估值，还有新盈利模式的现金流预测，明早董事会要用。”
她走到自己的办公桌前，拉开椅子坐下，随手拿起桌上的咖啡抿了一口。苦涩的味道在舌尖蔓延开来，却让她混沌的大脑清醒了几分。她打开电脑，调出星穹文创园的项目规划图，目光落在那片被标注为“非遗文化体验区”的区域上。
姜晚说过，她想做的不是一个普通的文旅项目，而是一个能承载城市文化记忆的地方。这个初衷很好，却太理想化。文旅项目的核心是流量，是变现能力，空有情怀，没有成熟的商业模式，最终只会沦为一个华而不实的空架子。
苏念安揉了揉太阳穴，开始在文档里敲下一行行字。她要把这个项目的优势和劣势，掰开揉碎了摆在董事会面前，要让他们看到，这个项目不是一个无底洞，而是一块被蒙尘的璞玉，只要打磨得当，就能绽放出光彩。
窗外的夜色越来越浓，城市的霓虹透过玻璃，在苏念安的脸上投下明明灭灭的光影。她不知道自己写了多久，直到手机闹钟响起，才惊觉天已经蒙蒙亮了。她伸了个懒腰，浑身的骨头都发出一阵咯吱的响声。
她起身走到窗边，拉开窗帘。晨曦微露，金色的阳光穿过薄雾，洒在鳞次栉比的高楼大厦上。新的一天，开始了。
早上八点五十分，苏念安准时出现在星穹大楼的顶层会议室门口。姜晚已经等在那里，她今天穿了一身白色的西装，脸色比昨天好了一些，只是眼底的疲惫依旧清晰可见。
“苏总监，”姜晚迎上来，声音压得很低，“董事会的几位董事，性子都比较急，而且对文创园项目的意见分歧很大。等会儿汇报的时候，还请你多担待。”
苏念安点点头：“放心，我有分寸。”
会议室的门被推开，一股浓重的雪茄味扑面而来。长长的会议桌旁，坐着七八个人，有头发花白的老者，有西装革履的中年人，个个神情严肃，目光锐利。
苏念安深吸一口气，走了进去。她没有丝毫怯场，径直走到主位旁边的演讲台前，将自己的笔记本电脑连接到投影仪上。
“各位董事，早上好。”苏念安的声音清晰而沉稳，“我是念安风险评估工作室的苏念安，今天，我将代表我的团队，向大家汇报星穹文创园项目的风险评估结果，以及对应的解决方案。”
她抬手点开PPT，屏幕上立刻出现了星穹文创园的航拍图。半拉子工程的荒凉，和规划图上的繁华形成了鲜明的对比。
“首先，我想和大家说一个事实。”苏念安的目光扫过在场的每一个人，“星穹文创园项目，目前正处在一个非常危险的境地。隐性负债高达十五亿，年化利率百分之十五，违规建设面临被勒令停工的风险，市场定位模糊导致招商困难。如果继续按照现在的模式走下去，不出半年，星穹就会陷入资不抵债的境地。”
话音刚落，会议室里立刻响起了一阵骚动。一个头发花白的老者猛地拍了一下桌子，怒声说道：“姜晚！这就是你说的前景大好的项目？十五亿的隐性负债，你居然敢瞒着我们！”
姜晚的脸色一阵白一阵红，她张了张嘴，却不知道该说什么。
“王董，请先冷静。”苏念安及时开口，她的声音不大，却带着一种让人信服的力量，“我今天站在这里，不是为了追究谁的责任，而是为了解决问题。”
她切换到下一张PPT，屏幕上出现了密密麻麻的债务明细和融资方名单。“我们团队经过调研发现，星穹的这些隐性负债，大部分来自于中小信托公司和私募基金。这些机构，相比于收回本金，更害怕的是项目崩盘，血本无归。所以，我们的第一个解决方案，就是债务重组。”
苏念安顿了顿，继续说道：“我们可以和这些融资方谈判，将债务展期五年，同时将年化利率降低到百分之八。作为交换，星穹可以将文创园项目的部分股权，质押给这些融资方。这样一来，既缓解了星穹的还款压力，也给了融资方一个长期的盈利预期。”
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