第229章 分析报告 经验教训（2/2）
典型城市房价走势对比（2000-2023）。
重点房企战略转型案例研究。
保障性住房建设进度评估。
房地产税试点影响模拟分析。）
看完报告的周老爷子摘下眼镜，闭目养神起来！表面看着平静，其实内心早已翻腾不已：“这俞章平的报告里面预计要是准确的话，那我们不得不要采取措施啊！否则不敢想象啊！”
沉思一会之后，周老爷子又拿起老花镜戴了起来，继续从文件夹里面拿出另外一份文件。
“?脚盆鸡房地产泡沫分析报告?！刚想着有什么不良后果，这小子早就知道我会想知道了，居然准备好了脚盆鸡的房地产泡沫报告来了！我来看看！”周老笑道。
周老还是细细翻看着，用心程度一点都不比给领导作报告差：“一、背景与时间线?。
1.泡沫形成期（1985-1990）?。
经济背景?：广场协议后日元升值，出口受挫，脚盆鸡央行实施宽松货币政策（1986-1987年基准利率从5%降至2.5%）。?
投机狂热?：土地被视作“不会贬值”的资产，东京住宅用地价格?10年涨逾3倍?（1985年峰值：每平方米约1.2亿日元）。?
信贷扩张?：银行向房地产相关行业大量放贷，1989年房地产贷款占比达?25%?。
2.泡沫破裂期（1990-1991）?。
政策转向?：脚盆鸡央行连续5次加息（1990年基准利率升至6%），土地税改（1991年《地价税法》出台）。?
市场崩盘?：1991年起地价暴跌，?东京房价3年腰斩?，银行坏账规模超?70万亿日元?。
3.长期萧条期（1992-至今）?。
资产负债表衰退?：企业\/家庭持续去杠杆，经济陷入“失落的三十年”（1990-2000年Gdp年均增速仅0.8%）。?
2000年现状?：东京核心区地价恢复至泡沫期约60%，但人口老龄化与低生育率持续压制需求。?
二、泡沫成因分析?：
核心驱动因素?：
货币政策失控?：长期低利率与流动性泛滥催生投机。?
税收政策扭曲?：持有土地成本低（固定资产税仅1.4%），刺激囤地投机。?
金融监管缺位?：银行以土地为抵押循环放贷，忽视现金流评估。
催化剂?：
社会心理：“土地神话”深入人心，企业跨界炒地（如三菱集团购入纽约洛克菲勒中心）。
国际环境：美日贸易摩擦下，政策过度依赖内需刺激。?
三、影响与教训??：
领域??＿＿＿＿短期影响（1990-2000）??＿＿＿＿＿＿＿长期影响（2000-2025）??
经济?＿＿＿＿Gdp增速跌至负值（1993年-0.5%）＿＿长期通缩，政府债务率超260%（2025年）?
金融系统?＿＿银行业危机，21家主要银行破产＿＿＿＿信贷收缩，企业融资转向保守模式?
社会?＿＿＿＿中产财富蒸发，失业率攀升至5.4%＿＿＿少子老龄化加速，住房空置率超13%
关键教训?：
警惕非理性繁荣?：资产价格与基本面严重背离需政策快速干预。?
强化宏观审慎监管?：限制抵押贷款比例（如2025年脚盆鸡房贷首付要求30%以上）。?
避免政策急转弯?：加息与税改需渐进实施，防止市场流动性瞬间冻结。?
四、对当前全球市场的启示??：
我国\/加拿大等过热市场?：参考脚盆鸡经验，需平衡稳房价与防风险（如我们以后推房产税试点）。?
货币政策联动性?：全球央行加息周期中，资产价格脆弱性上升（2000年美联储利率仍高于3%）。”
周老笑着：“不错，不错！之前这方面研究的少了！想不到这里面这么深啊！俞章平这孩子真不错！我再加点社会学方面的内容，整理一下找个时机把这些传给智囊团那些家伙去！哈哈，对，就是这样！”
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“广利啊，你们今天去小俞那里到底说了什么啊？你爸，怎么一回来就上去了，喊了好几遍吃晚饭都被他哄下来了！”杨丽娟问道。
“今天去小俞那里，就说了些很正常的话啊！真的没什么！”田广利将今天和俞章平的谈话前前后后都给杨丽娟说了个遍。
“那怎么到现在还不下来？”杨丽娟问道。
“估计是走的时候俞章平递给爸一个文件袋导致的吧！”田广利说道。
“文件袋？刚你爸上楼的时候手里是拿着一个文件袋，里面装的是什么内容你知道嘛？”杨丽娟问道。
“这我哪里知道啊！爸像宝贝一样捂在怀里！我刚想问就被他打断了！一点机会都不给我！”田广利说道。
“好吧，我再上去看看！”杨丽娟说道便上楼去了！
“妈，你还是别去了，爸估计现在正在兴头上！”田广利建议道。
杨丽娟不顾田广利的建议上楼去了！
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“老板！我正准备给你打电话呢！”陈雪高兴的在电话那头说道。
“吆，听你这语气今天很开心啊！遇到什么好事了？”俞章平坐下喝了口茶笑道。
“今天生意好啊！我这才忙完呢！”陈雪说道。
“店里哪里忙？人手不够？怎么让你亲自上阵了呢？我之前不是说过.......”俞章平闻言说道。
“哎，哎，哎！老板，你别这么多问题啊！我是放假自愿来帮忙的！店里不是忙不过来，大家现在很是熟练呢！很是井然有序！”陈雪说道。
“哦！是吗！你可别忽悠啊！忙到现在吃饭了吗？”俞章平说道。
“正在吃呢，我准备吃好了就你去电话说张国柱的事情！老板你就先我一步打过来了！”陈雪说道。
“那他怎么说？同意了没？”俞章平问道。
“他啊，当然同意了！他还能不同意啊！工资涨了，又是他喜欢事！可开心了！他还想问我要您的号码，要亲自致谢呢！”陈雪说道。
“那就好！这小子，玩心重，刚好这个网吧也对他口！”俞章平说道。
“那是，老板，你那个网吧招聘的人怎么找啊？是让张国柱负责吗？”陈雪问道。
“招3个收银，一个搞卫生的阿姨，3名网管，加上张国柱这个副店长和我表哥在，产差不多了！”俞章平说道。
“老板，你这个网吧收银跟LN门店的收银一样吗？”陈雪问道。
“差不多的！顺带卖点水，卖点烟，卖点吃的什么的，就跟小卖部差不多！电脑加时间稍微培训一下就会了！不过年纪不能太大，二十出头就可以了！还有啊，招人的时候尽量招胆大心细的！不怕事的人！”俞章平说道。
“啊？要胆大心细的？还不怕事的？莫非有什么门道在里面？”陈雪问道。
“网吧以后社会上人比较多！现在是法治社会，也不用怕！”俞章平说道。
“那都招女的还是男的啊？”陈雪问道。
“哪女都可以，只要符合上面条件就行！还有一个就是他们上班时间是十二小时两班倒的！”俞章平说道。
“啊？上十二十个小时啊！俩班倒啊？会不会受不了啊？”陈雪问道。
“网吧又没有什么重活！很轻松的!没问题！”俞章平说道。
“那给他们发多少工资呢？他们有提成吗？”陈雪问道。