第12章 查尔斯河畔的购房计划（1/2）

博士生涯进入第四年，顾言澈和苏念晴的研究都已进入收获期，几篇重要论文的发表让他们在各自领域内崭露头角，未来的职业路径也逐渐清晰。随着博士毕业的临近，一个更为现实和长远的问题摆在了面前：毕业后，是留在美国继续发展，还是回国？如果留下，是继续租房，还是考虑购房？

某个周末的下午，阳光透过公寓的落地窗，洒在并排的书桌上。两人没有像往常一样埋头于论文或数据，而是面前摊开了笔记本电脑、记事本和计算器。屏幕上同时开着房产网站Zillow和trulia的页面，以及一个精心制作的Excel表格。

“房东发邮件了，问我们明年是否续租，租金要涨5%。”苏念晴看着邮件说。

“嗯。我们在波士顿至少还要待两到三年，博士后阶段。长期租房，租金是纯支出。”顾言澈盯着电脑屏幕上的房贷计算器，手指飞快地敲击着键盘。

“所以……我们在考虑买房了？”苏念晴的语气带着一丝不确定，又有些兴奋。买房，这在国内是件大事，在异国他乡更是如此。

“不是冲动消费，是可行性分析。”顾言澈切换到一个新的Excel工作表，表头已经列好：项目、现状数据、预测数据、风险评估、结论。“我们把购房看作一个长期投资和生活方式选择项目，进行综合评估。”

典型的“顾言澈式”开场。于是，一场关于“家”的理性探讨，以项目分析的形式展开了。

第一步，需求分析。他们列出了核心需求：地理位置（必须在It\/harvard通勤30分钟内，社区安全）、房屋类型（公寓或联排别墅，易于打理）、户型（至少两居室，一间自住，一间书房或未来客房）、预算（基于两人博士后预期收入、现有积蓄和可承受的贷款额度）。

第二步，市场调研。他们花了数个周末，在网上筛选符合条件的房源，并预约房产经纪人实地看了十几套房子。从剑桥的公寓到萨默维尔的联排，他们仔细比较每套房的户型、采光、房龄、物业费、地税、学区评级（虽然暂时用不上，但影响保值）、周边环境。顾言澈负责记录硬数据（面积、价格、税费、贷款利率模拟），苏念晴则更关注居住体验（社区氛围、采光、布局合理性）。

第三步，财务建模。这是顾言澈的强项。他建立了一个详细的财务模型，对比长期租房与购房的现金流差异，计算首付比例、每月房贷、地税、保险、维护费用等总持有成本，并与租金上涨趋势进行对比。同时，他还模拟了不同利率变化、房价波动对资产净值的影响，评估潜在风险。

第四步，利弊权衡。他们在一张白板上列出购房的pros and s。

pros（优势）：建立资产，抵御通胀；月供相当于强制储蓄；居住稳定，不用频繁搬家；可按照自己喜好装修布置；心理上的归属感。

s（劣势）：首付和交易成本高，流动性差；承担房屋维护责任和市场波动风险；未来工作地点变动可能带来不便；占用大量资金，影响其他投资。

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