第515章 动还是不动（2/2）

这些计划都是去年就已经开始准备了，拆迁征收摸底工作已经完成，现在讨论的就是资金筹划问题，资金到位之后，拆迁征收工作马上就可以启动了。

也不知道峄州市或者说冯伟和宋大为的运气算好还是不好，正赶上08年开始捣鼓峄州市棚改这么大的地产项目，因为08年这一年对于华夏房地产行业来说基本就是像坐过山车一样，大悲大喜，绝对的刺激！

2008年初这时候，受到老美次贷危机的间接传导影响，国内包括全球都受到预期冲击，开始趋向资金收紧为主。

虽然这时候还没有演变为全面金融海啸，但对国内楼市的影响还是很大的，反应到终端就是成交量萎缩、信心转弱、外资异动，信贷收紧。

特别是金融信贷方面，这是房地产行业的命脉，国内有关方面延续从紧的货币政策，存款准备金率上调至16%，信贷额度收紧，房地产开发商融资难度陡增、资金链普遍绷紧 。据说许皮带就是在这个时候差点资金链断裂完蛋，最后是跑到港城获得了财团的资金支持才得以续命，坚持到了年底局势反转。

同时银行方面开始从严执行房贷标准，首付与利率门槛抬升，这样的政策进一步抑制了炒房客以及各种刚需改善购房需求，购房端资金成本上升 ，加剧了房地产销量下降萎缩，一线城市据传闻房产中介公司都倒闭了很多。

总结起来就是，08年年初这时候国内房地产市场压力巨大，市场预期低迷，房地产行业融资困难，银行等金融机构条件苛刻，实在不是进行大规模棚改开发的好时机。

棚改项目说到底其实就是政府主导的房地产开发项目，还是大项目！当然政府主导棚改可能并不是以项目盈利为核心目标，升级改造城市，惠及民生才是第一目标，但这并不意味着棚改项目就要完全依靠政府投资补贴亏钱做，其实这些年的城市棚改项目政府基本没有赔钱的，因为土地在政府手里，政府拥有土地出让的定价权。

一般来说城市棚改项目的资金利润来源就是土地出让，棚户区的容积率肯定是很小的，0.5左右是常态。

征收拆迁安置之后，规划容积率最少可以做到2-3的容积率，有的安置回迁房小区甚至会把容积率做到更高，其实说到底就是为了获得更多的土地，再通过土地的招拍挂流程转让出去，政府就可以获得土地出让金以及各种税收。

这部分资金用来建设回迁房的配套工程以及补贴部分困难群众的住房改善，这就是棚改项目的常规操作方式。

在房地产市场正常或者一片欣欣向荣的时期，棚改项目或者说任何房地产项目都是不用愁的，因为土地在增值，房子在涨价，每天什么也不用干都在挣钱，那点儿利息或者费用在价格上涨面前不值一提！

但是在房地产市场下行或者整体低迷时期，要想继续沿用常规套路推动大规模棚改就不太容易了。因为房价下跌，土地自然就下跌，金融机构缺乏信心，收紧信贷，开发商融资困难就对拿地动力不足，这一连串的连锁反应就会导致棚改项目资金筹措困难！

冯伟以及峄州市筹划了这么长时间的大规模棚改项目，迎头撞上了老美金融危机，全国房地产行业低迷，你说这时候这个棚改项目是动呢？还是不动呢？