第604章 培训基地落户鹏城（1/2）

与此同时，内地赴香江旅游消费的人数持续攀升，2010年上半年内地游客数量达1500万人次，同比增长30%，游客人均消费金额从2009年的5000港元提升至6500港元，同比增长30%，其中购物消费占比达60%，直接带动了香江核心商圈零售业态的租赁需求；香江本地消费市场也稳步复苏，失业率降至4%以下，居民可支配收入同比增长8%，本地消费支出同比增长10%，为商业地产租赁市场提供了坚实的内生支撑。

飞天集团旗下香江商业地产板块，经过多年的战略布局与精细化运营，已在香江核心区域沉淀了一批优质资产，形成了“核心商圈商铺+甲级写字楼+综合商业体”的多元化资产矩阵，总建筑面积达50万平方米，其中铜锣湾商铺物业建筑面积12万平方米、九龙湾商业综合体建筑面积20万平方米（含商铺10万平方米、写字楼8万平方米、配套设施2万平方米）、尖沙咀写字楼群建筑面积18万平方米，资产总估值达200亿港元，成为集团在香江市场的重要战略支点。

2010年上半年，依托良好的市场环境、精准的招商策略、优质的运营服务以及集团跨板块协同的强大优势，香江商业地产租赁业务实现跨越式发展，季度营收成功突破1亿港元，达1.2亿港元，同比增长45%，创历史新高，其中租金收入1.15亿港元，物业管理及增值服务收入500万港元，毛利率达65%，成为集团稳定的盈利板块之一，为“龙腾六秩”战略的多元协同发展目标提供了坚实的现金流支撑。

资产布局与定位方面，香江商业地产板块的三大核心项目均占据香江黄金地段，定位清晰且互补，形成了覆盖不同客群与业态的完整布局。

铜锣湾商铺物业位于铜锣湾轩尼诗道核心地段，毗邻时代广场、崇光百货等知名商业地标，地理位置优越，交通便捷，周边地铁、公交网络密集，日均客流量达50万人次；项目总建筑面积12万平方米，共分为地下3层、地上8层，其中地下1-2层为潮流时尚街区，地上1-3层为高端零售区，4-5层为餐饮美食区，6-8层为娱乐体验区；项目定位“高端时尚+潮流体验”，聚焦20-45岁核心消费群体，重点引入国际奢侈品牌、潮流设计师品牌、特色餐饮、高端影院等业态，已成为铜锣湾区域极具影响力的商业地标之一，2010年上半年入驻率达98%，同比增长3%。

九龙湾商业综合体位于九龙湾启德发展区，紧邻香江国际机场快线九龙湾站，辐射九龙东及新界西区域，总建筑面积20万平方米，是集零售、办公、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合商业体；其中商铺部分10万平方米，定位“家庭消费+社区服务”，引入大型超市、母婴用品店、亲子乐园、健身中心、社区餐饮等业态，满足周边居民的日常生活与休闲需求；写字楼部分8万平方米，定位“甲级商务+科技创业”，重点吸引金融服务、科技研发、贸易物流等企业入驻，配备智能办公系统、高速网络、会议中心等高端设施；配套设施部分2万平方米，包括停车场、员工餐厅、空中花园等，为商户与企业提供全方位服务；2010年上半年项目整体入驻率达95%，其中商铺入驻率96%，写字楼入驻率94%，同比分别增长4%、5%。

尖沙咀写字楼群位于尖沙咀弥敦道沿线，紧邻维多利亚港，拥有一线海景资源，总建筑面积18万平方米，由3栋甲级写字楼组成，分别为1号楼（6万平方米）、2号楼（7万平方米）、3号楼（5万平方米）；项目定位“国际商务+金融总部”，瞄准跨国企业、金融机构、大型集团的区域总部需求，建筑标准达到国际甲级写字楼水平，层高3.8米，净使用率70%，配备24小时中央空调、智能安防系统、高速电梯（每栋楼15部，梯户比1:200）、地下停车场（车位1000个）等高端设施；2010年上半年入驻率达92%，同比增长3%，成为尖沙咀区域最具吸引力的写字楼项目之一。

精准高效的招商策略是租赁业务增长的核心驱动力，香江商业地产板块招商团队基于项目定位与市场需求，制定了“品牌引进+业态优化+优惠激励”的三维招商策略，确保入驻商户与企业的质量与稳定性。

品牌引进方面，坚持“高端化、多元化、特色化”原则，重点引入具有市场影响力、品牌号召力的头部品牌与优质企业。

铜锣湾商铺物业成功引入国际奢侈品牌15家，包括路易威登、古驰、香奈儿等，租赁面积共计1.5万平方米，平均租金达每平方米每月1500港元；引入潮流设计师品牌30家，包括圣罗兰、亚历山大·王等，租赁面积2万平方米，平均租金每平方米每月1200港元；引入特色餐饮品牌40家，涵盖中餐、西餐、日料、韩餐等多元品类，其中米其林星级餐厅5家，租赁面积1.8万平方米，平均租金每平方米每月1000港元；引入娱乐体验业态8家，包括飞天影院铜锣湾IMAX店、高端KTV、密室逃脱等，租赁面积2.2万平方米，平均租金每平方米每月800港元。

九龙湾商业综合体商铺部分引入大型超市2家（华润万家、百佳超市），租赁面积1.5万平方米，平均租金每平方米每月600港元；引入母婴用品店10家、亲子乐园3家，租赁面积1.2万平方米，平均租金每平方米每月700港元；引入健身中心2家、美容SPA5家，租赁面积8000平方米，平均租金每平方米每月650港元；引入社区餐饮30家，租赁面积1.5万平方米，平均租金每平方米每月800港元。

写字楼部分成功吸引跨国企业区域总部10家，包括汇丰银行、渣打银行等金融机构，以及西门子、飞利浦等科技企业，租赁面积3.5万平方米，平均租金每平方米每月1300港元；吸引龙国本土企业总部20家，涵盖贸易、物流、科技等领域，租赁面积2.5万平方米，平均租金每平方米每月1100港元；吸引初创科技企业30家，租赁面积1万平方米，平均租金每平方米每月900港元。

尖沙咀写字楼群引入跨国企业区域总部15家，包括摩根士丹利、高盛等国际金融机构，租赁面积8万平方米，平均租金每平方米每月1800港元；引入龙国大型企业驻港办事处25家，租赁面积6万平方米，平均租金每平方米每月1500港元；引入专业服务机构（律师事务所、会计师事务所）15家，租赁面积2万平方米，平均租金每平方米每月1300港元。

业态优化方面，基于市场消费趋势变化，持续调整各项目的业态占比，提升体验式、服务式业态的比重，增强项目的核心竞争力。

铜锣湾商铺物业将体验式业态占比从2009年的30%提升至40%，新增高端影院、主题展览、手作工坊等业态，有效提升了顾客停留时间与消费频次，顾客平均停留时间从2小时延长至3.5小时，日均客流量从45万人次增长至50万人次；九龙湾商业综合体将家庭消费业态占比提升至55%，新增亲子互动中心、老年康养服务中心等业态，满足全家庭消费需求，周末日均客流量达30万人次，同比增长20%；尖沙咀写字楼群引入专业服务机构业态，与金融、科技企业形成协同效应，提升了写字楼的整体入驻质量与稳定性，优质企业占比达85%，同比增长10%。

优惠激励方面，针对不同业态与企业类型，制定了差异化的租赁优惠政策，降低入驻门槛，提升招商吸引力。

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